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首例群租房糾紛案開庭專家表示：如業(yè)主勝訴將對(duì)經(jīng)濟(jì)和人口管理起積極作用，群租房禁令出臺(tái)后部分北漂可能遷出北京。

出租房被中介打隔斷，三居室改造成"六居室"群租，房主張先生起訴索賠，并要求中介將房屋恢復(fù)原狀。

今天上午該案在一中院開庭。這是本市出臺(tái)群租房禁令后，本市法院審理的首個(gè)案件。

案件情況

房主一不留神三居變“六居”

2011年10月，市民張先生和北京華美世嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂了一份房屋租賃委托代理合同，將自己位于西城區(qū)小西天附近的一套房子出租。

張先生說(shuō)，他要求中介承諾不打隔斷，不拆廚房?jī)?nèi)的器具，房?jī)?nèi)家電、櫥柜等設(shè)備，還房時(shí)整潔完好、能正常使用。

但房屋鑰匙交到中介手上不到一個(gè)月，張先生便接到物業(yè)公司的電話：“您家怎么連廚房都拆了？”張先生趕過(guò)去查看，廚房?jī)?nèi)的櫥柜都拆了，放上了上下鋪的雙層床，原本的客廳被打了隔斷，一套三居室變成了六人間。張先生稱，最多時(shí)房子里住過(guò)8個(gè)以上的人。

張先生心中不樂(lè)意，但已然如此，他只好和中介公司約定，還房時(shí)必須要恢復(fù)原貌。

2012年10月合同期結(jié)束時(shí)，張先生卻聯(lián)系不到原先簽訂合同的經(jīng)紀(jì)人了。房子內(nèi)一片狼藉，隔斷沒(méi)拆除，廚房里還放著床鋪。

房門鑰匙沒(méi)拿到維權(quán)投訴也“無(wú)門”

“中介連房門鑰匙也沒(méi)還給我。”張先生開始維權(quán)。他先找了建委，“建委告訴我，如果涉及中介違規(guī)可以投訴。”但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主必須和租房人一塊兒去投訴，但租房人已經(jīng)找不著了。

張先生試圖通過(guò)警方解決此事。民警明確答復(fù)：“如果協(xié)議里沒(méi)有明確你有權(quán)扔棄、贈(zèng)予、變賣、使用他人遺留在屋內(nèi)的物品，你就不能這么做。否則，經(jīng)紀(jì)公司來(lái)報(bào)案，稱你侵占他們的財(cái)產(chǎn)，我們肯定立案查處”。

于是張先生想通過(guò)訴訟維權(quán)，但還得先對(duì)損失做評(píng)估。張先生找到公證處，但被拒絕。

打官司告中介判廚房恢復(fù)原樣

最后，張先生只好將北京華美世嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴至法院。

法庭上，中介方承認(rèn)打了隔斷，但對(duì)廚房是否改動(dòng)表示“不清楚”。

今年3月，西城法院一審判決中介公司支付200%違約金，相當(dāng)于兩個(gè)月房租16200元。由于房屋空置期間中介公司并未使用房屋，租金損失法院只支持一半，即每個(gè)月賠償4000元，張先生總計(jì)獲得4萬(wàn)余元的賠償。

同時(shí)，法院要求中介公司把廚房恢復(fù)原樣，包括安裝櫥柜、燃?xì)庠睢⒊橛蜔煓C(jī)、水管等。

對(duì)于這一判決，張先生和中介公司都不滿意，雙方均上訴。

上午庭審

房東：每月?lián)p失租金近萬(wàn)元

張先生上訴認(rèn)為，由于中介公司遲遲不交房，導(dǎo)致他每月?lián)p失租金收益近萬(wàn)元。因此，中介公司對(duì)房屋的占有使用費(fèi)應(yīng)接近房屋所在地塊的市場(chǎng)平均租價(jià)。

張先生的律師提出，5日內(nèi)拆除屋內(nèi)隔斷，騰出物品，將廚房恢復(fù)原樣后交還給張先生，其他損失再議。

中介：是對(duì)方拒絕收房在先

同樣提出上訴的中介公司則稱，是張先生拒絕收房在先，要求法院撤銷原審判決中要求支付每月4000元房屋使用費(fèi)和1.6萬(wàn)余元經(jīng)濟(jì)損失的判決。

中介公司認(rèn)為，自從與張先生合同到期后，中介公司就如約交房，不存在繼續(xù)使用的情況，也沒(méi)有任何違約情況。因此一審判決此兩項(xiàng)有問(wèn)題。

對(duì)此張先生表示，他之所以沒(méi)有收房，是因?yàn)橹薪榈倪^(guò)錯(cuò)造成房屋不符合交房條件；雖然該房屋沒(méi)有新的租客，但屋內(nèi)一直有中介未清理的物品，屬于占用。

張先生同時(shí)聲明，在出租前已經(jīng)明確要求中介不得搭建隔斷，中介方則強(qiáng)調(diào)：“也沒(méi)說(shuō)不許打隔斷啊！”

法庭上，法官拿出一審判決要求雙方對(duì)此前所認(rèn)定的事實(shí)是否確認(rèn)，中介方看過(guò)之后，回答“基本屬實(shí)”，在法官的追問(wèn)下，又改口稱“屬實(shí)”。

實(shí)地探訪

5平米廚房改成臥室放著上下鋪

昨天上午，記者來(lái)到涉案房屋內(nèi)探訪。正對(duì)單元房大門，是5平方米廚房改造成的“臥室”，靠墻擺放著一張上下鋪雙層床，床頭幾乎抵著房門，“臥室”內(nèi)的剩余空間僅容一人走動(dòng)。

廚房?jī)?nèi)已經(jīng)沒(méi)有任何燃?xì)庠罹撸瑝ι线�殘留著一道50公分左右的黑印，這是燃?xì)鉅t被拆除后留下的痕跡。緊靠廚房的是一間七八平米的臥室——“這是隔斷隔出來(lái)的！”張先生比劃著說(shuō)，這個(gè)位置原本是客廳的一部分，與這間房屋相連的一間六七平米的小房間是客廳隔出來(lái)的另一間臥室。

“連窗戶都沒(méi)有！”張先生告訴記者，這種房間叫“暗房”，比帶窗戶的房間每月租金便宜數(shù)百元。

其他3個(gè)房間的使用面積都在10平米以上。

張先生說(shuō)，這座20層高的塔樓建于2003年，單元內(nèi)的客廳和主臥都是朝陽(yáng)的，客廳的隔斷不但導(dǎo)致整個(gè)單元房?jī)?nèi)的采光受到影響，也使得活動(dòng)空間僅剩下了1米寬的過(guò)道走廊。

現(xiàn)實(shí)影響

終審判決將對(duì)群租市場(chǎng)產(chǎn)生影響

宋秀君律師為張先生免費(fèi)代理了此案。她表示，該案符合公益訴訟的特征——案件結(jié)果涉及公眾利益。她會(huì)全力幫助張先生維權(quán)。

宋律師認(rèn)為，這起案件的終審判決，將對(duì)北京的群租房市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。根據(jù)《北京市第六次全國(guó)人口普查資料匯編》顯示：2010年北京有34%的家庭為承租戶，按出租戶與承租戶1：1的比例計(jì)算，至少六成北京家庭與房屋租賃有關(guān)。

北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)劉成璧教授表示，在北京，剛畢業(yè)的外地戶籍大學(xué)生與外來(lái)務(wù)工者是群租房的主要客流。他們選擇群租房，是因?yàn)樗麄兊氖杖霟o(wú)法承受高昂的房租。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年8月上半月，北京城六區(qū)每套房屋的平均租價(jià)為4200元/月；而北京市統(tǒng)計(jì)局公布的2012年度北京市職工月平均工資為5223元。

智聯(lián)招聘發(fā)布的《2013北京高校應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)形勢(shì)報(bào)告》顯示，今年本市高校應(yīng)屆生崗位平均薪酬為4746元。

群租者搬至郊區(qū)將帶動(dòng)租金上漲

記者了解到，群租房禁令的出臺(tái)，對(duì)在市區(qū)工作的“北漂”們的生活產(chǎn)生重大影響。按照鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭的說(shuō)法，“群租一族大多是為了更低租金、更低時(shí)間成本，犧牲租住空間。”

以前，一個(gè)房間里放上下鋪，幾人同住、房租分擔(dān)。最新的規(guī)定要求以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，這意味著租賃面積增大，房客需要支付的租金自然會(huì)增多。

“北漂”們強(qiáng)留市區(qū)，意味著大半工資將成為“房租”，為此很多群租者如今搬到了郊區(qū)。

記者從多家房屋中介公司得到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前昌平區(qū)的回龍觀和天通苑、大興區(qū)的黃村和舊宮、通州區(qū)的果園和梨園等地鐵沿線，成為很多“北漂”告別群租后集中選擇的區(qū)域。但由于上班距離遠(yuǎn)了很多，很多人每天上下班要花費(fèi)4個(gè)小時(shí)左右，疲憊不堪。

鏈家地產(chǎn)的分析師張旭表示，隨著禁令執(zhí)行力度的加大，群租一族搬遷到郊區(qū)居住將成為趨勢(shì)。同時(shí)，隨著人群流入，肯定會(huì)帶動(dòng)郊區(qū)租金大幅上漲。

租房成本上升部分人將遷出

據(jù)本報(bào)報(bào)道，本市將健全“以證管人、以房管人、以業(yè)控人”有機(jī)結(jié)合的服務(wù)管理模式，通過(guò)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、規(guī)范出租房管理的方式，遏制人口過(guò)快增長(zhǎng)在做好人口總量調(diào)控的同時(shí)，優(yōu)化人口布局。

據(jù)社科文獻(xiàn)出版社出版的《中國(guó)青年發(fā)展報(bào)告（2013）》，北京約有16萬(wàn)“蟻?zhàn)濉薄＿@些人工資不高，近7****的居住面積在10平方米以下。

北京市人口研究所副所長(zhǎng)尹志剛表示，如果房租在收入中所占比重過(guò)高，如占到一半，將產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授劉成璧認(rèn)為，北京的人口承受力有限，可通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段，達(dá)到資源平衡。

劉成璧認(rèn)為，群租房禁令導(dǎo)致租房成本上升，經(jīng)濟(jì)上無(wú)法承受的人口會(huì)考慮遷出北京，宏觀上起到人口自由流動(dòng)的效果。

對(duì)北京人口影響短期內(nèi)不會(huì)太明顯

北京市人口研究所副所長(zhǎng)尹志剛認(rèn)為，北京市出臺(tái)的群租房規(guī)定，目的就是為了緩解北京人口過(guò)多的問(wèn)題。

尹所長(zhǎng)認(rèn)為，該案如果勝訴，將對(duì)北京的人口和經(jīng)濟(jì)有一定影響，但短期內(nèi)不會(huì)太明顯。

“一方面，群租房禁令，實(shí)際操作很難。”他說(shuō)，這是因?yàn)槿鹤夥康牟樘幹荒芸颗e報(bào)，且政策規(guī)定不細(xì)。

另一方面，據(jù)該所調(diào)研發(fā)現(xiàn)，五環(huán)路之內(nèi)的房租上漲后，群租者就轉(zhuǎn)到郊區(qū)租房子。“這也就是城鐵修到哪里，那里的房租就上漲的原因。”他說(shuō)。

他認(rèn)為，大多數(shù)“北漂”不會(huì)輕易離開。最終決定去留的，是“活在北京更好還是活在原籍更好”的抉擇。

據(jù)北京市人口研究所調(diào)查，有的收破爛的小販在北京的住房面積只有五六平米，而在老家的房子有幾百平米，但他們還是選擇留在北京。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)系主任趙秀池也表示，群租新規(guī)是“以房控人”思路的延續(xù)，如果業(yè)主勝訴，將對(duì)北京的經(jīng)濟(jì)和人口管理起到積極作用。

背景鏈接

2013年7月18日，北京市住建委、市公安局、市規(guī)劃委等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定出租房屋單個(gè)房間不得超2人，居住面積不得低于5平方米，否則將被視為群租房給予處罰。

《通知》還要求，應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，即不得把房屋分割出租，不得按床位出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等不得出租居住。